מהו מחזור משכנתא וכיצד הוא יכול לחסוך אלפי שקלים?

מחזור משכנתא הוא תהליך פיננסי שבו לוקחים משכנתא חדשה במטרה להחזיר את המשכנתא הקיימת, תוך קבלת תנאים טובים יותר. בישראל ב-2025, עם סביבת ריבית שעומדת על כ-5.75% לפריים והשינויים המתמשכים בשוק, התהליך הפך לכלי חיוני עבור משפחות רבות להקטנת ההחזר החודשי או לחיסכון משמעותי בעלויות הכוללות.

התהליך מורכב משני חלקים נפרדים. הראשון הוא לקיחת משכנתא חדשה במקום הישנה, והשני הוא תשלום החוב שנותר במשכנתא הקודמת באמצעותה. בדרך כלל, המחזור מתבצע כאשר תנאי השוק השתנו לטובה או כאשר המצב הפיננסי האישי השתנה באופן שדורש התאמה של התנאים.

מתי כדאי לבצע מחזור משכנתא?

הזמן הטוב ביותר למחזר הוא כאשר הפער בין הריבית הנוכחית במשכנתא לבין הריבית בשוק עולה על 0.5%. לפי נתוני בנק ישראל, שינוי כזה יכול לחסוך בין 50,000 ל-300,000 שקל על כל חיי המשכנתא, תלוי בגובה המשכנתא ובתקופת ההחזר שנותרה.

מצב נוסף שמצדיק מחזור הוא כאשר ההחזר החודשי מכביד על התקציב המשפחתי. אולי המשכורת ירדה בעקבות שינוי תעסוקתי, אולי נוספו הוצאות חדשות למשפחה, או שהמסלול הצמוד למדד גרם לזינוק משמעותי בתשלומים. במקרים כאלה, מחזור יכול להאריך את תקופת המשכנתא ולהקטין את ההחזר החודשי ב-20% עד 30%, מה שנותן אוויר לנשימה חיוני.

שוק המשכנתאות חווה תנודות רבות. ריבית הפריים עלתה מרמה של 0.1% בלבד באפריל 2022 ל-4.75% במאי 2023, ומאז נשארה יציבה יחסית. העלאות אלו הפכו לתופעה שהשפיעה משמעותית על החזרי המשכנתאות של משפחות רבות. כאשר יש שינוי בגובה הריביות, מחזור משכנתא יכול להוביל להוזלה משמעותית בגובה ההחזר החודשי.

מה הם היתרונות של מחזור משכנתא?

היתרון הבולט ביותר הוא חיסכון בעלויות הריבית. משפחה שלקחה משכנתא בסך 1,000,000 שקל לפני חמש שנים בריבית ממוצעת של 4% עשויה לגלות שהיום אפשר לקבל את אותה המשכנתא בריבית של 3.5%. ההפרש של חצי אחוז עשוי להיראות קטן, אך על תקופה של 20 שנה זה מסתכם בחיסכון של עשרות אלפי שקלים.

הקטנת ההחזר החודשי היא יתרון משמעותי נוסף. פריסת החוב שנותר לתקופה ארוכה יותר מאפשרת להקטין את התשלום החודשי באופן ניכר. למשל, משפחה שמשלמת 6,000 שקל בחודש על משכנתא עם 15 שנה שנותרו יכולה להאריך את התקופה ל-20 שנה ולהוריד את התשלום ל-4,500 שקל. זה משחרר 1,500 שקל בחודש לצרכים אחרים.

שיפור תמהיל המסלולים הוא יתרון נוסף שלא תמיד שמים אליו לב. משכנתא שנלקחה לפני מספר שנים עשויה להיות בנויה על מסלולים שכבר לא רלוונטיים או משתלמים במציאות הכלכלית הנוכחית. מחזור משכנתא מאפשר לבנות תמהיל חדש ומותאם יותר, עם שילוב של מסלולים קבועים ומשתנים בהתאם לציפיות מהשוק.

מה החסרונות והעלויות?

העלות הכוללת של מחזור משכנתא יכולה לנוע בין 3,000 שקל ל-15,000 שקל, תלוי במשכנתא ובמצב הספציפי. העלויות כוללות עמלת פירעון מוקדם על המשכנתא הישנה, עמלת פתיחת תיק במשכנתא החדשה, עלויות שמאי, עלויות רישום הערת אזהרה בטאבו, ועוד.

עמלת פירעון מוקדם היא לרוב העלות המשמעותית ביותר. העמלה מחושבת לפי הפער בין הריבית הממוצעת במועד לקיחת המשכנתא לבין הריבית הממוצעת במועד הפירעון, כפול יתרת החוב. במסלולים מסוימים, כמו ריבית פריים, אין בכלל עמלת פירעון מוקדם, מה שהופך אותם למועדפים במיוחד למי שחושב על מחזור עתידי.

עלויות הביטוח הן נושא נוסף שצריך לקחת בחשבון. הביטוחים הקיימים תקפים למשכנתא הישנה, עם הסכומים הקודמים והריביות הקודמות. שינוי בפרמטרים גורר שינוי בביטוחים, ללא קשר לשאלה אם עוברים בנק. זו הזדמנות טובה לסקור את שוק הביטוח ולבדוק אפשרות לעבור לחברת ביטוח אחרת וזולה יותר.

התהליך של מחזור משכנתא

השלב הראשון הוא להוציא דוח יתרות משכנתא מהבנק הנוכחי. דוח זה מציג את יתרת המשכנתא שנותרה, מה המשכנתא כוללת, מהם המסלולים המשולבים בה, הריביות על כל מסלול, ועוד. בדרך כלל ניתן להוציא דוח זה דרך אתר הבנק או דרך פנייה לשירות לקוחות.

לאחר מכן, צריך לבדוק את האפשרויות השונות. כדאי לפנות למספר בנקים ולבקש הצעות מחיר למחזור. כל בנק יבדוק את המצב הפיננסי, את היסטוריית האשראי, את שווי הנכס, ואת יכולת ההחזר העתידית. חשוב לא להסתפק בהצעה אחת אלא לנהל מכרז אישי בין הבנקים.

כאשר בוחרים בהצעה הטובה ביותר, מגישים בקשה רשמית. הבנק החדש יטפל בכל הבירוקרטיה, כולל סגירת המשכנתא הישנה, רישום הערת אזהרה חדשה בטאבו, וסידור כל המסמכים הנדרשים. מאפריל 2025 נכנסה רפורמה שהופכת את התהליך לפשוט יותר, והבנק החדש אמור לטפל בכל זה תוך שבועיים בלבד.

מתי לא כדאי לבצע מחזור?

אם יתרת המשכנתא עומדת על סכום נמוך יחסית, למשל פחות מ-100,000 שקל, שינוי או מחזור המשכנתא לא תמיד ישתלמו. הסיבה לכך היא שהחיסכון בפערי הריבית על סכומים קטנים לא תמיד יצדיק את העלויות הנלוות. במקרים כאלה, עדיף לשקול להמשיך עם המשכנתא הקיימת עד לסיום ההחזרים.

גם אם התקופה שנותרה להחזר קצרה מאוד, למשל פחות משלוש שנים, ייתכן שהמחזור לא יהיה משתלם. החיסכון הפוטנציאלי על תקופה כה קצרה לא יספיק לכסות את העלויות של התהליך.

במקרים שבהם השיפור בתנאים אינו משמעותי מספיק, התהליך לא יהיה כדאי. אם ההפרש בריבית הוא רק 0.2% ויתרת המשכנתא נמוכה יחסית, עדיף לוותר על המחזור ולהמשיך עם המשכנתא הקיימת.

השינויים ברגולציה של בנק ישראל

בתחילת 2021 ביטל בנק ישראל את המגבלה שהייתה קיימת קודם לכן, אשר לפיה לא היה ניתן לקחת יותר משליש מהמשכנתא ברכיב המבוסס על ריבית הפריים. המשמעות של הסרת ההגבלה היא שניתן כיום לקבל הלוואה שרכיב ההלוואה על בסיס ריבית פריים יכול להגיע לשני שליש מההלוואה כולה.

השינוי הזה יצר אפשרויות חדשות למחזרים. מסלול הפריים הוא אחד המסלולים הזולים ביותר, והוא גם מאפשר פירעון מוקדם ללא עמלה. כך שלווים שרוצים גמישות עתידית מעדיפים להגדיל את חלקו של מסלול זה בתמהיל.

עם זאת, חשוב לזכור שהגדלת התמהיל של הסכום הצמוד לריבית הפריים חושפת לסיכון של עלייה בריבית. אם בנק ישראל יחליט להעלות את הריבית שוב, זה יגרור העלאה מיידית בהחזר החודשי על כל החלק הפריימי במשכנתא.

קרדיט 360 – פתרונות מימון יצירתיים למחזור משכנתא

קרדיט 360 מתמחה במתן פתרונות מימון משלימים ויצירתיים, במיוחד במקרים שבהם הבנקים המסורתיים אינם מסוגלים לתת מענה. החברה מלווה לקוחות במגוון צרכים פיננסיים, כולל מחזור משכנתא, מחזור והגדלת משכנתא קיימת, איחוד הלוואות, והשלמת הון עצמי.

השירות כולל ליווי מקצועי מלא לאורך כל התהליך, החל מבדיקת הכדאיות, דרך איתור האפשרויות הטובות ביותר, וכלה בליווי עד לסגירה הסופית. קרדיט 360 מבינה שכל מצב הוא ייחודי ודורש התייחסות אישית ופתרונות מותאמים.

טיפים חשובים לפני ביצוע מחזור

לפני שמחליטים למחזר, כדאי לבצע חישוב מדויק של כל התמונה. צריך לחשב בדיוק מה יהיה החיסכון החודשי, מה יהיה החיסכון הכולל לאורך כל תקופת המשכנתא, ולהפחית מזה את כל העלויות של המחזור. רק אז אפשר לדעת בוודאות אם המהלך כדאי.

חשוב לבדוק בדיוק מה עמלת הפירעון המוקדם. יש מסלולים שבהם העמלה גבוהה מאוד, ויש כאלה שבהם אין עמלה בכלל. המידע הזה קריטי להחלטה אם למחזר או לא.

כדאי גם לשקול את הזמן. לקראת סוף שנה הבנקים נוטים להיות גמישים יותר בתנאים כדי לסגור את השנה עם יותר משכנתאות. זה הזמן הטוב ביותר לנהל משא ומתן אגרסיבי ולנסות לקבל תנאים טובים יותר.

השפעת התמהיל על הכדאיות

התמהיל של המשכנתא הקיימת משפיע מאוד על הכדאיות של המחזור. משכנתא שמורכבת מעט מסלולים קבועים לא צמודים ועם ריביות גבוהות היא מועמדת מצוינת למחזור. לעומת זאת, משכנתא עם הרבה פריים ומסלולים קבועים צמודים בריביות נמוכות עשויה לא להיות כדאית למחזור.

חשוב לבחון כל מסלול בנפרד. ייתכן שכדאי למחזר רק חלק מהמסלולים ולהשאיר אחרים כפי שהם. אין חובה למחזר את כל המשכנתא בבת אחת, אפשר גם למחזר רק חלק ממנה.

נתוני בנק ישראל מראים שהריבית הממוצעת הצמודה עלתה בחצי השנה האחרונה ב-0.25%, עלייה יחסית גדולה. הריבית עדיין גבוהה ויחד עם מדדים גבוהים, כל מי שיש לו מסלול צמוד מדד צריך לחשוב פעמיים מה לעשות עם המסלול הזה ולשקול מיידית מחזור משכנתא למסלולים שאינם צמודים.

ייעוץ מקצועי כחלק מהתהליך

מחזור משכנתא הוא תהליך מורכב שדורש ידע מעמיק בשוק הפיננסי. יועץ משכנתאות מקצועי יכול לעזור להבין האם כדאי למחזר את המשכנתא בשנת 2025, בהתחשב בריבית העדכנית, במסלול הקיים ובמצב הכלכלי האישי.

היועץ יבדוק את העלויות הנלוות לתהליך, כגון עמלות פירעון מוקדם, ויוודא שהתהליך משתלם. הוא גם יכול לעזור לבחור את המסלול המתאים ביותר, האם כדאי לעבור למסלול ריבית קבועה, משתנה, או משולבת, בהתחשב בציפיות לשינויים בשוק.

יועץ מקצועי ידע להעריך את האפשרויות ולהתאים תמהיל משכנתא שמאזן בין החזר חודשי נוח לבין חיסכון בעלויות הריבית בטווח הארוך. הוא גם יכול לנהל משא ומתן עם הבנקים בשמכם ולנסות להשיג תנאים טובים יותר.

כאשר מתמודדים עם התהליך המורכב של לקיחת משכנתא או מימון נכס, חשוב להסתמך על מומחים שמבינים לעומק את השוק הפיננסי. קרדיט 360: ייעוץ משכנתאות מציעה ליווי מקצועי ומותאם אישית ללקוחות פרטיים ויזמים, תוך התמחות בפתרונות מימון יצירתיים שהבנקים המסורתיים לא תמיד מסוגלים לספק. החברה מלווה את הלקוחות בכל שלבי התהליך, החל מבחינת האפשרויות השונות, דרך משא ומתן עם הגופים המלווים, וכלה בסגירה הסופית של העסקה, תוך הבטחת התנאים הטובים ביותר והתאמה מלאה לצרכים האישיים של כל לקוח.

מחזור משכנתא כצעד פיננסי חכם

מחזור משכנתא יכול להיות צעד חכם כלכלית שיכול לחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים בעלויות המשכנתא בטווח הרחוק. התהליך מתאים במיוחד כאשר תנאי השוק השתנו לטובה, כאשר ההחזר החודשי מכביד על התקציב, או כאשר רוצים לשפר את תמהיל המסלולים.

עם זאת, חשוב לזכור שמחזור משכנתא אינו פתרון אוטומטי לכל מצב. הוא דורש בדיקה יסודית של כל הפרמטרים, חישוב מדויק של העלויות והחיסכון, והבנה מעמיקה של ההשלכות ארוכות הטווח. מומלץ להיוועץ עם אנשי מקצוע ולא למהר להחליט.